Comment motiver un changement de syndic de copropriété ?
Tous les deux ans – voire moins selon la durée du mandat –, le sujet du changement de syndic est abordé lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais si les copropriétaires le jugent nécessaire, ils sont autorisés à entamer une « procédure de révocation » en cours de mandat, dès lors qu’ils constatent une « inexécution suffisamment grave » de la part du syndic. Voici comment motiver un changement de syndic de copropriété.
Pourquoi faut-il motiver un changement de syndic ?
Conformément à l’article 19 de la loi 106-12 qui modifie et complète la loi 18-00, le syndic de copropriété peut être une personne physique ou morale, qui joue le rôle de représentant du syndicat des copropriétaires. Sa mission est notamment d’exprimer les besoins des copropriétaires, afin d’améliorer l’état général de la copropriété. Il est possible que le syndic ne remplisse pas bien son rôle de représentant, ce qui peut motiver son changement. L’article 27 bis de la loi 106-12 indique les modalités de révocation d’un syndic.
Quels motifs d’inexécution suffisamment graves peuvent être avancés ?
Parmi les motifs d’inexécution suffisamment graves pour motiver le changement de syndic de copropriété, on peut citer :
- une faute de gestion telle que des irrégularités dans les comptes de la copropriété ;
- des négligences dans l’administration de l’immeuble (ex : défauts de paiement des fournisseurs) ;
- un manque de diligence dans le recouvrement des charges impayées, ce qui retarde les procédures judiciaires à l’encontre des copropriétaires débiteur et engendre des frais supplémentaires ;
- une négligence dans l’entretien de l’immeuble, entraînant la responsabilité pénale du syndic en cas de dommages subis par des tiers ;
- une faute dans l’application des clauses du règlement de copropriété ;
- un défaut dans l’organisation des assemblées générales : le syndic est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an. En cas de manquement à cette convocation, la responsabilité du syndic est engagée ;
- la non-exécution de décisions prises en assemblée générale, ce qui représente une faute personnelle du syndic ;
- la réalisation de travaux non votés en assemblée générale et dépourvus d’un caractère urgent ;
- des irrégularités dans le choix d’un prestataire afin d’en tirer un avantage financier ;
- une fraude : la responsabilité pénale du syndic est engagée en cas de fraude de type escroquerie, abus de confiance ou recours au travail dissimulé en situation de maitre d’ouvrage.
Révocation du syndic : quelle est la procédure ?
Le syndic et/ou son adjoint sont révoqués à la majorité des trois-quarts des voix des copropriétaires (même majorité que celle qui permet sa désignation) en assemblée générale.
